大都更時代上場 北市累計整合、報核及核定都更案近千件

台北市的平均屋齡居六都之最，其中屋齡超過40年的住宅佔比更過半，尤其是在花蓮四○三大地震後，餘震至今不斷，住宅結構安全催化「汰舊換新」換屋潮，市長蔣萬安宣布進入「大都更時代」。北市至今年三月底已核定實施、申報或審定都更案近千件，其中大安區，中山區更被視為都更的一級新戰區，不僅加速整合，今年以來預售潛銷新案，每坪單價已迅速站上150萬元，預計碳權制度上路，房價還可能創新高。

依內政部資料顯示，自87年都市更新條例公布到113年3月底止，全台目前已公佈實施之都更案件累計達1149件，若加上整合、報核中及已審定的都更案，更達1731件，其中台北市928件佔了半數以上、其次是新北市417件、台中市142件(附表一)。

根據財政部112年Q4房屋稅籍屋齡統計，全台房屋稅籍住宅數量總共919萬0,160宅，平均屋齡32年，其中台北市平均屋齡達37.6年居六都之最，且北市現有住宅30年以內房屋僅佔28%；反倒30至40年有21.2%；而40至50年以上住宅更佔了50.8%。

儘管北市地政局公佈資料，水泥耐用年限約為50年，建築主體構造種類為鋼骨鋼筋混凝土造，耐用年數為60年，加強磚造為52年，一般磚造為46年，土磚混合造為30年，在都會區的建築基本上都是以RC鋼筋水泥結構為主，雖理論上RC建物耐用年限約50年，但若接近或超過50年，難免有結構安全的潛在風險。

鄉林不動產研究室說，這一波強震花蓮不少老舊大樓重創變成危樓，讓屋齡接近或超過50年以上的台北市舊屋住戶紛紛人心惶惶，老舊房屋無論施工標準與防震技術，不僅跟現在有明顯差距，水泥的年限也值得憂心，尤其強震後餘震不斷，讓許多原本習慣老房環境的人加深防災意識，尤其是舊屋結構安全的重要性，都更與老屋重建遍地開花為北市房市挹注新動能，換房意願大增。

鄉林不動產研究室表示，都更釋出土地往往是都會區蛋黃區核心地段，很容易磁吸高資產族群目光、房價追漲態勢凌厲，經查最近一年實價登錄資料發現，中山區都更指標案包括璞真之道、新潤朗格、國賓皇琚、嘉潤一御、中山麗池以及國揚吉麟，平均每坪成交單價120~150萬，其中台北國賓飯店改建案佔地1453坪的「國賓皇琚」更站上200萬元以上大關，改寫了中山區房價新天花板，在比價效應下，房價沒有最高只有更高，潛銷中建案預估每坪將從150萬元起跳，刷新地板價（詳如附表二）。

鄉林集團董事長賴正鎰指出，台北市都更案件以中山區最集中，且大多數都更案整合土地多在600坪以內，雖然地段優越但受限於基地面積，難免在公設規劃上會相對簡化。

而鄉林建設今年初於農安街、吉林路口整合千坪土地推出「鄉林中山賦」，是中山區近年少見的都更千坪基地，規劃飯店式會館級以上公設，吸引喜愛鬧中取靜的低調企業老板青睞，在區段優勢和品牌思維下帶動買氣，購屋客群除了中山區，也有大安區，信義區的自營商老闆、金控高層、科技業經理人，提早為退休生活佈局卡位。甚至連原本參與都更的原地主戶，為了充分享受鄉林的飯店式管理的豐富社區服務，感受回家就像是度假的六感生活美學，還自掏腰包補差價，換回更大坪數的房子。

賴正鎰表示，「鄉林中山賦」社區公設豐富一應俱全，無邊際泳池與健身房、宴會廳、頂樓空中農場等，住戶回到社區後，猶如置身於酒店之中，到無邊際泳池或健身房運動，洗滌整日的疲憊，放鬆身心；而入厝宴、生日派對這樣的特殊日子還可以聘請米其林主廚到社區宴會廳辦外燴。

「鄉林中山賦」是鄉林在雙北地區經營都更長達20多年推出的第一件都更案，鎖定28-53坪的高資產換屋置產族群為客層。案名取為「中山賦」，訴求「結廬在中山」就是希望表達在中山區的核心區域，打造陶淵明美好的生活意境，鄉林堅持要蓋出最棒星級酒店服務及管理的豪宅社區，成為住戶的傳家寶，不僅承載過去與迎接未來，更將成為台北核心區都更的最佳典範，也會是一座全新的中山區地標性建築。

附表一：六都都更案件統計表　     　　　　　統計至2024/3/31

區域	整合中	報核中	已審定	已核定公佈實施	總計
新北市	2	193	5	217	417
台北市	9	253	28	638	928
桃園市	0	4	0	19	23
台中市	0	28	3	111	142
台南市	0	2	1	89	92
高雄市	0	5	0	16	21
六都合計	11	485	37	1090	1623
全台總計	12	532	37	1149	1731

附表二：中山區銷售中都更指標案

在售預售案	基地坪數	規劃坪數	成交單價	基地位置
新潤朗格	315.5坪	35~47坪	136~149萬/坪	南京東路三段
璞真之道	374.19坪	61、73、89坪	123~156萬/坪	中山北路二段
國賓皇琚	1454 坪	95~124坪	180 ~218 萬/坪	中山北路二段
嘉潤一御	249.26坪	19~33坪	120 ~134 萬/坪	民生東路二段與吉林路口
中山麗池	511.13坪	19~44坪	116 ~142 萬/坪	林森北路
國揚吉麟	570.81坪	77、86坪	118~151萬/坪	吉林路