限貸令與土建融緊縮發威、房市急速冷凍，賴正鎰估明年推案量縮3成

鄉林集團董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰25日指出，他今年初原本預估全國房市總推案量今年有機會挑戰2.5兆元，但受央行先後在七月與九月連續兩季的限貸令等金融緊縮政策，房市Q4就像送進冷凍庫「急速冷凍」，導致部分原本Q4要推的預售案也推遲到明年。他推估明年全國推案量約減3成，總銷剩1.8兆元，7.1萬戶，將是「量縮價穩」格局。

他說，政府打炒房政策「確實有打到痛點」，達到央行預期「房市降溫，金融有序、回歸房市機制」目標，尤其是央行在12月19日央行理監事會議後確定沒有第八波信用管制且利率連三涷，但全球通膨因素還在，國內又因為接連幾波電價調整拉高營建成本，明年碳權正式上路，綠色通膨的預期心理，也會影響原物料價格。

今年前三季全台預售屋市場火熱，帶動全年數字表現，根據各縣市不動產開發公會及市調統計資料顯示，2024年全台推案總戶數約10.2萬戶，較2023年10.4萬戶小幅下修，惟因應土地和原物料成本居高不下，帶動各地房價普遍上漲，總銷金額比2023年增長了11.1%，六都之中漲跌互見，台北、桃園及台中推案增加一到二成；新北、台南和高雄則相對量縮、尤其台南市量減三成最明顯（詳如附表）。

不過他認為，台北市蛋黃區在都更後將釋出燙金精華地段，新推案房價不僅不會跌，天花板還有向上空間，尤其是今年的推案量年增二成，讓人眼睛為之一亮，最主要就是都更和危老土地的華麗轉身。

賴正鎰表示，預售市場是房市指標，受銀行資金滿水位緊縮調整與央行第七波選擇性信用管制衝擊，今年預售市場前三季先跳一大段到Q4後蹲下來，人口最集中的新北市以及南二都台南、高雄，因為前幾年挾著科技題材爆量、房市基期較高，去年推案明顯減少；而台北、桃園與台中挾著人口紅利及建設利多，推案量繼續往上走。

他進一步分析，各預售案場10月起來客量驟減五成，建商要去化手邊現有的成屋及預售屋，明年就會先觀望，以保持現金流「田螺含水過冬」。他預估部分漲太多的蛋白區，在明年六月前後價格有可能下修，但雙北跟台中蛋黃區的房價仍可維持。

他認為，明年六都及新竹縣市軌道經濟、科學園區AI題材繼續發光，北市都更與老屋重建遍地開花蓄新高能量。雙北精華地段包括北市中山區、士林區、北士科周邊以及新北的三重、新莊；桃園市藝文特區、中壢青埔；台中捷運藍線明年將動工，未來藍、綠沿線的西屯區與中科連結的地區、七期與水湳經貿園區及十三期重劃區；高雄市美術館特區、左營高鐵區；台南安平區與高鐵站所在歸仁區都是保值區。

第七波打房後已有建商宣佈暫停購地、緩推新案，展望2025年房市，賴正鎰認為將有六大趨勢。(一)電價調漲影響及碳費實施在即，營建成本持續波動；(二)川普回歸可能掀一波新的中美貿易戰，資金回流台灣，股市房市可期；(三)限貸令下投資客退場、推案量較大的蛋白區或有解約、中古屋價格率先回檔；(四)部分開發商這兩年土地吃飽飽，應會購地暫停，土地價格將有鬆動；(五)開發商觀望市場，新案推遲，開工建照申請件數將下滑；(六)都更和危老重建案件抬頭，成為推案土地主要來源。

附表：2024年全台預售房市推案統計　　　　   單位：億元/戶